Afin d'examiner et de bien comprendre le portrait du marché selon les différentes régions au Québec, Narcity s'est entretenu avec Stéphanie Lapierre, économiste principale à l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). Si d'après Mme Lapierre, l'endroit idéal où acheter une maison varie « en fonction de nos besoins, de nos désirs et de nos styles de vie », il y a tout de même un outil à observer pour comparer l'abordabilité d'une municipalité par rapport à une autre, soit le taux d'effort moyen pour acheter une propriété résidentielle. Question de démêler tout ça, l'experte a expliqué en détails les choses à savoir sur ce baromètre et sur les critères à considérer pour faire un choix éclairé.
Qu'est-ce que le taux d'effort moyen?
Graphique du taux d'effort moyen pour acheter une propriétéé résidentielle au Qu\u00e9bec.
Associations professionnelles des courtiers immobiliers du Québec | Courtoisie
« Ce qu'on fait, c'est qu'on regarde quelle portion du budget va être allouée au paiement de l'hypothèque, explique l'experte. Puis, selon la littérature, ce qu'on sait, c'est que ce pourcentage-là ne devrait pas dépasser 30 %. Donc, on ne veut pas que plus que 30% de notre budget du mois aille à payer l'hypothèque.
« [...] Puis, on ne se le cachera pas, depuis 2019, les prix au Québec ont augmenté vraiment très rapidement pour différentes circonstances. Donc, le montant qu'on alloue à l'hypothèque peut avoir augmenté. Puis ce qu'on voit, c'est que justement, dans les trois dernières années, ce taux d'effort a augmenté. Puis, on a des régions où on dépasse le seuil de 30 %. »
Dans quelles régions du Québec le marché immobilier est moins abordable?
Parmi les régions québécoises où le taux d'effort a le plus grimpé, on compte sans surprise l'île de Montréal. « [Dans la métropole], le taux d'effort, on le sait, [se trouve] entre 40 et 50 %, dépendamment des métriques qu'on regarde. Est-ce qu'on regarde une maison unifamiliale, un condo, un plex? Mais on sait qu'à Montréal, il y a vraiment un enjeu d'abordabilité », indique Mme Lapierre.
« Ensuite de ça, on a toutes les régions qui vont être en périphérie de Montréal, dont Laval, Lanaudière, les Laurentides, la Montérégie. Puis on a aussi l'Outaouais et l'Estrie qui embarquent dans ce groupe de régions là, où là, on dépasse le taux d'efforts de 30 %, alors que ça varie entre 30 et 40 %. »
L'accès à la propriété peut donc, en moyenne, être plus difficile dans ces secteurs, selon les plus récentes données du taux d'effort.
Cependant, la région métropolitaine de recensement de Montréal (RMR) s'étend sur plusieurs kilomètres, ce qui peut avoir un impact. « Le prix au centre-ville de Montréal versus aux frontières, quand on s'éloigne dans les Laurentides, dans Lanaudière ou en Montérégie, le prix n'est pas le même, indique Mme Lapierre. Après ça, c'est des questions de choix, de style de vie, de quelles sont les priorités. Est-ce qu'on veut plus d'espace, moins d'espace? Est- ce que la proximité avec le travail ou le télétravail peut jouer aussi? C'est tous des éléments à considérer. »
Dans quelles régions du Québec le marché immobilier est-il plus abordable?
De l'autre côté du graphique, d'autres endroits se démarquent alors que les résidences y sont meilleur marché ou bien les salaires et revenus moyens de leurs habitant.es ont mieux suivi la courbe des prix immobiliers.
« On a la Capitale-Nationale et d'autres régions qui sont plus éloignées des grands centres urbains, par exemple le Centre-du-Québec, la Mauricie, Chaudière-Appalaches et l'Abitibi-Témiscamingue, où le taux d'effort est encore en deçà du seuil de 30 %. »
C'est au Nord-du-Québec, sur la Côte-Nord, au Bas-Saint-Laurent que le ratio entre les prix alloués à l'hypothèque selon les revenus est le plus avantageux. Le Saguenay-Lac-Saint-Jean ainsi que la Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine s'inscrivent également dans les régions où le taux d'effort est de moins de 30 %, et même moins de 20 %.
« C'est sûr que quelqu'un qui veut faire le meilleur move, qui est comme "OK, où est-ce que c'est le plus facile d'acheter une maison? ", peut-être que les régions où le seuil d'abordabilité n'est pas dépassé, ça pourrait être plus facile », affirme l'économiste.
Faut-il se fier exclusivement au taux d'effort?
À cette question, Stéphanie Lapierre tient à soulever un bémol important à prendre en considération, c'est-à-dire que les estimations sont calculées selon des prix et des revenus moyens.
« Si je prends Montréal par exemple, le taux d'effort, il approche les 50 % quand je regarde les données, mais ce n'est pas vrai que tous les Montréalais et Montréalaises qui achètent une maison allouent 50 % de leurs revenus à l'hypothèque. Il y a différents scénarios, il y a différents contextes.
« Aussi, pour quelqu'un qui veut acheter, il y a différentes alternatives parce que, oui, la maison unifamiliale peut coûter cher, mais un premier acheteur peut aussi se tourner vers la copropriété. Donc, le coût d'accès à la propriété devrait être réduit, donc moins dispendieux que d'acheter une maison unifamiliale. Ça peut être une belle façon d'accéder à la propriété. Dans certaines régions, il y a aussi l'achat d'une propriété à revenus comme l'achat d'un plex pour occuper une unité, mettre une autre unité en location. Ça peut permettre aussi d'accéder à la propriété. »
Les variations des taux d'intérêt sont aussi une variable à tenir compte. « C'est sûr que le marché immobilier en 2023, ça démarre par les taux d'intérêt qui sont très élevés, qui ont causé beaucoup d'incertitude pour les acheteurs [qui se demandent] "est- ce que je suis capable ou pas de me permettre d'acheter une propriété qui va répondre à mes besoins?"
« Donc, c'est sûr que ça, ça va jouer, mais en même temps, j'ai envie de dire qu'il y a il y a encore des régions où les prix sont plus bas que les prix à l'échelle de la moyenne de la province. Il y a encore des belles opportunités. Même dans les régions où les prix sont élevés, il y a encore des belles opportunités à aller chercher. Il y a toujours des gens qui veulent vendre, il y a toujours des gens qui veulent acheter, donc il y a des occasions à saisir. »
Avez-vous remarqué une plus grande flexibilité des gens au niveau de l'endroit de leurs achats?
« On sait que le télétravail durant la pandémie a beaucoup changé les préférences. On sait qu'il y a plusieurs ménages qui ont été prêts à s'éloigner un peu. Malheureusement, je n'ai pas de données à l'effet de savoir si les gens reviennent ou s'ils continuent à s'éloigner. Mais c'est une question qu'on aimerait creuser, évidemment. »
Avez-vous des projections sur les variations du taux d'effort dans les prochains mois?
« Je n'ai pas de projections. Ce serait très intéressant d'en avoir. En fait, tout va dépendre de l'évolution des revenus. C'est sûr qu'il y a eu un décrochage. Ce qui s'est passé beaucoup avec l'immobilier, c'est que les prix ont augmenté beaucoup dans les 20-25 dernières années, mais l'augmentation des revenus, ce n'est pas fait au même rythme.
« Donc, si on regarde les deux courbes, les deux courbes ne sont pas parallèles. La courbe du revenu progresse tranquillement, pas vite, tandis que la courbe par rapport aux prix, son angle change, devient presque abrupte à un moment donné, surtout dans les dernières années.
« Ce qu'il faut savoir, c'est qu'avant la pandémie, les taux d'intérêt étaient bas, donc ça permettait de compenser cet écart de revenus qui ne suivait pas la hausse des prix en immobilier. Comme les taux d'intérêt étaient bas, les ménages réussissaient à s'en sortir pour acheter des propriétés. C'est certain qu'avec la montée rapide des taux d'intérêt et la montée rapide des prix en même temps, ça vient creuser encore plus cet écart-là. Il y a un certain décrochage.
« C'est justement une des raisons pourquoi on voit que les enjeux d'abordabilité sont bien réels et présents au Québec », conclut l'économiste principale de l'APCIQ.
