6 frais à payer quand tu achètes ta première maison au Québec...En plus de ta mise de fonds
C'est l'heure! Après des années à économiser et à budgéter tes fins de mois de manière serrée, tu as enfin assez d'argent de côté pour investir et acheter ta première maison au Québec. Par contre, ce n'est pas parce que tu as amassé le tout dernier dollar nécessaire pour ta mise de fonds que ce sera suffisant dans le processus. L'achat d'une propriété engendre de nombreux frais qui peuvent s'élever à plusieurs milliers de dollars en plus. Il est donc non négligeable de se renseigner avant de commencer à faire tes boîtes.
Pour les besoins de la cause, imaginons que tu as trouvé la perle rare, une maison en vente à 300 000 $ dans le secteur de tes rêves. La mise de fonds minimum fournie par l'acheteur, qui est d'ailleurs obligatoire, doit représenter 5 % de la valeur de l'achat. Dans le cas échéant, c'est donc 15 000 $ que tu devras débourser, soit de tes économies personnelles, de ton régime enregistré d'épargne-retraite (REER), d'un héritage ou d'un don qui doit répondre à certaines conditions.
Alors, maintenant que ton offre d'achat est acceptée, que tu as démontré que tu avais l'argent nécessaire pour ta mise de fonds et que ta demande de prêt hypothécaire est approuvée par la banque, te voilà fin prêt ou prête à démarrer les procédures pour finaliser la vente. Voici donc ce que tu devras planifier dans ton budget pour la suite.
L'inspection
C'est la responsabilité de l'acheteur ou de l'acheteuse de débourser les frais pour l'inspection de la maison avant la transaction. Même si elle n'est pas obligatoire, il est tout de même fortement recommandé d'y avoir recours.
Il faut savoir que le coût des services d'un spécialiste en inspection de bâtiment peut varier entre 650 $ et 800 $ pour une résidence unifamiliale, d'après l'Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ). Les prix peuvent aussi dépendre de la région et de l'inspecteur ou l'inspectrice.
Si l'évaluation complète se révèle non concluante et que tu désires retirer ton offre, c'est possible, mais prépare-toi à recommencer le processus pour la prochaine résidence.
Dans ce cas-ci, admettons qu'une seule inspection a été requise et que les honoraires de l'expert.e choisi.e sont de 700 $, plus taxes.
Coût total pour l'inspection : 804,83 $
Les frais de notaire
L'acte de prêt et l'acte de vente devront être signés devant un ou une notaire. C'est d'ailleurs à ce moment-là que tu recevras les clés de ta nouvelle propriété, que tu remettras l'argent de ta mise de fonds...et que tu devras apporter un chèque pour payer les services de la firme de notaire avec qui tu fais affaire.
Comme les tarifs de ces spécialistes peuvent varier d'un endroit à l'autre, il est d'abord conseillé de « magasiner » avant d'arrêter ton choix. Tu devras débourser entre 1 200 $ et 2 000 $ pour les frais de notaires. D'après l’Association professionnelle des notaires du Québec (APNQ), des honoraires minimums de 1 500 $ étaient à prévoir en 2022, en plus des frais de transactions.
Pour l'exemple ici, arrondissons la somme hypothétique du taux horaire, des frais de transactions et des taxes applicables à 2 000 $.
Coût total des frais de notaire : 2 000 $
La taxe sur la prime de l'assurance hypothécaire
« Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, votre prêt doit être assuré par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou Sagen. Vous payez alors une prime d'assurance qui varie selon le montant de votre mise de fonds et une taxe de 9 % sur cette prime. Vous réglez la taxe au moment de l'achat. De son côté, la prime est répartie sur vos paiements hypothécaires », explique entre autres Desjardins.
En reprenant le cas ci-haut, techniquement, si tu donnes une mise de fonds de 15 000 $ pour un achat de 300 000 $, tu croirais que le prêt hypothécaire s'élèverait à 285 000 $. Eh non, car en ajoutant la prime d'assurance de la SCHL qui est de 4 % de la valeur du prêt, c'est-à-dire 11 400 $, le prêt total accordé par la banque sera donc de 296 400 $.
De ton côté, tu devras penser à renchérir le montant à payer au moment de la signature de l'acte de vente pour amortir la taxe de cette prime. Celle-ci équivaut donc à 9 % de 11 400 $, soit 1 026 $.
Coût de la taxe sur la prime de l'assurance hypothécaire SCHL : 1 026 $
Les taxes municipales et scolaires
Lorsque tu deviens propriétaire, tu dois payer chaque année des taxes foncières et scolaires pour le financement des différents services publics de ta nouvelle municipalité. Les montants varient d'une ville à l'autre et selon la valeur estimée de l'immeuble, ce qui inclut le bâtiment et le terrain.
Lors de l'acte notarié, un ajustement des taxes sera calculé, selon ce que le vendeur ou la vendeuse a déjà payé pour l'année en cours. À ce moment-là, il se peut que tu aies à rembourser des frais aux personnes à qui tu achètes ou vice versa. Comme le paiement des taxes municipales peut être influencé par de nombreux facteurs, il est difficile de prévoir la somme exacte à débourser.
À noter également qu'il est commun pour les banques, surtout pour les personnes qui font leur premier achat, d'ajouter les taxes foncières directement à ton versement hypothécaire mensuel pendant quelques années. C'est elles qui effectueront ensuite le paiement à la municipalité pour toi. Toutefois, il est possible que tu sois tout de même responsable de payer tes taxes durant les six premiers mois suivant l'achat de ta maison. C'est donc important de te renseigner auprès de ton institutions financières et surtout de prévoir ces quelques centaines de dollars de plus par mois.
Le droit de mutation (la fameuse taxe de bienvenue)
Bien que tu te passerais royalement de cette manière de souhaiter la bienvenue et que tu te serais bien contenté.e d'une tarte déposée sur ton perron, tu n'y échapperas pas si tu achètes une nouvelle propriété. Quelques semaines ou mois après avoir signé l'acte de vente, une facture plutôt salée te sera déposée dans ta boîte aux lettres et il s'agit de la taxe de mutation immobilière.
Encore une fois, le montant de celle-ci varie selon la ville, la valeur marchande de la maison et la valeur de l'achat. Selon le ministère des Affaires municipales et de l'Habitation du Québec (MAMH), le droit de mutation est divisé et calculé selon différentes tranches d'achat et ratios qui s'additionnent. Pour l’exercice financier 2023, voici les taux détaillés par le MAMH pour une propriété à l'extérieure de Montréal :
- 0,5 % sur les premiers 55 200 $;
- 1,0 % sur la tranche de 55 200,01 $ à 276 200 $;
- 1,5 % sur la tranche qui excède 276 200 $.
- 55 200 x 0,5 % = 276 $
- 221 000 x 1,0 % = 2 210 $
- 23 800 x 1,5 % = 357 $
Coût des droits de mutation : 2 843 $
L'assurance habitation
Si tu passes d'un appartement à une maison unifamiliale, les assurances habitation risquent de te coûter beaucoup plus cher qu'auparavant. Tu devras donc les magasiner, et ce, avant de passer chez la firme de notaire, car il te faudra une preuve d'assurance avant de signer l'acte de vente.
Plusieurs choisissent de payer les assurances habitation de manière mensuelle. Tu pourras donc, dès le premier mois de ton aménagement, prévoir ton budget en conséquence.
À présent, c'est l'heure des comptes. Si l'on calcule tous les frais déterminés ci-haut, à la date fatidique de la signature de l'acte de vente chez le notaire, tu devras débourser 3 8030,83 $, en plus de la mise de fonds de 15 000 $, pour un total de 18 830,83 $.
Puis, quelques semaines plus tard, la taxe de bienvenue de 2 843 $ devra être payée. À cela s'ajoutent les sommes exactes de l'ajustement des taxes municipales et scolaires, ainsi que des assurances habitation. C'est sans compter les frais de déménagements et autres.
Décidément, l'achat d'une maison est un projet dispendieux qui peut amener son lot de stress financier. Bien entendu, il se peut que les prix illustrés varient d'une situation à une autre. L'achat d'un condo, d'une propriété moins coûteuse ou plus éloignée par exemple pourrait être une option qui s'adapterait mieux à ton budget. S'informer, se préparer et se faire conseiller par des spécialistes de confiance sont souvent la clé pour parvenir à devenir propriétaire et enfin mettre la main sur l'autre clé, celle de ta première maison.
À noter que l'écriture inclusive est utilisée pour la rédaction de nos articles. Pour en apprendre plus sur le sujet, tu peux consulter la page du gouvernement du Canada.
Noémy Petit et son amoureux ont acheté une maison.
Noémy Petit et son amoureux ont acheté une maison.
J'ai acheté ma première maison en 2023 et voici 6 choses que j'aurais voulu savoir avant
Cet article d’opinion fait partie d'une série de Narcity Media. Les opinions exprimées sont celles de l'auteur.trice et ne reflètent pas nécessairement la position de Narcity Media sur le sujet.
Dans les dernières années, le marché immobilier au Québec a connu de nombreux changements. Si les prix ont explosé durant la pandémie, ils tendent dorénavant vers la baisse, mais voilà que les taux d'intérêt continuent de grimper. Pour ceux et celles qui veulent acheter leur première maison, faire le saut dans cet univers, qui t'est souvent complètement inconnu, peut s'avérer assez coriace et surtout épeurant, tellement il y a de choses à savoir.
Oublie le temps de tes parents lorsqu'il était possible de faire l'acquisition d'une propriété pour quelques dizaines de milliers de dollars seulement. Les prix de vente ont gonflé, les normes ont changé et les pratiques ont évolué.
En 2023, j'ai moi-même acheté une maison dans les Laurentides et, comme le dit l'expression, il y a des apprentissages que j'ai faits « sur le tas ». Alors, question de te donner quelques pistes, voici six choses que j'aurais voulu savoir avant de me lancer dans cette aventure et qui m'auraient évité quelques tracas.
Faire affaire avec un courtier immobilier
Au début de mes recherches, avec l'idée que je peux tout faire moi-même qui est bien ancrée dans ma personnalité, je n'avais pas l'impression qu'avoir recours à un ou une courtier.ère immobilier.ère était nécessaire. Suffit de chercher les demeures qui me plaisent sur Centris, d'organiser les visites directement avec les propriétaires et le tour est joué, non?
Erreur! D'abord, les propriétés affichées sur les sites immobiliers peuvent demeurer en ligne, même si celles-ci sont déjà vendues ou sur le point de l'être. Bon nombre de fois, j'ai tenté d'aller visiter une maison en vain, car on me disait qu'une promesse d'achat était déjà acceptée.
Lorsque j'ai décidé de faire affaire avec un courtier immobilier, Sacha Loyer de Royal LePage, ça m'a évité ces procédures inutiles. Mon agent avait accès aux informations nécessaires concernant chaque inscription et pouvait me les partager via le portail Centris client.
Lui ayant transmis les critères de ce que je recherchais, il était en mesure de m'envoyer des demeures qui correspondaient à ceux-ci, puis je lui indiquais lesquelles je voulais visiter. Par la suite, il s'est occupé de tout organiser les visites dans la même journée. Easy, Breezy, Beautiful!
Sacha m'a donc été d'une grande aide en amont des visites, car on va se le dire, si tu travailles à temps plein, et que tu dois en plus gérer ces courriels et ces heures de paperasses, ça peut devenir stressant, surtout lorsque ce n'est pas ta tasse de thé. Il a également su me guider tout au long du processus d'achat.
Bien entendu, plusieurs sont en mesure de faire les démarches sans obtenir de service de courtage et sans problème. Mais si tu décides de te faire accompagner, assure-toi de non seulement te renseigner sur la personne qui te conseillera, mais aussi de créer un bon lien avec elle.
Acheter une maison, ce n'est pas comme acheter une paire de souliers, c'est un grand engagement et tu as besoin de sentir que le courant passe bien pour être en confiance et bénéficier d'une bonne expérience.
Il est aussi important de rappeler que c'est le vendeur qui paie la commission de son agent.e d'immeuble et celui ou celle de la personne qui achète. En d'autres mots, si tu prévois faire l'acquisition d'une propriété, tu n'auras pas à payer directement ton courtier ou ta courtière. « Au lieu de cela, leur compensation prend la forme d’une commission sur le prix de vente final de la propriété. Les commissions pour les agents de l’acheteur et du vendeur sont prélevées directement du profit de la vente », explique le site de spécialistes hypothécaires Nesto.
Avoir des critères fixes, mais pas rigides
C'est important d'établir des critères de recherche précis pour répondre à tous tes besoins, mais aussi pour respecter ton budget. Par contre, j'ai appris durant mon processus d'achat qu'il vaut mieux être flexible pour certains éléments.
De mon côté, l'emplacement était très important. Je voulais que mon nouveau chez-moi se trouve entre Prévost et Sainte-Agathe-des-Monts, sans trop dévier à l'est ou à l'ouest, avec une grande préférence pour Sainte-Adèle. J'avais aussi l'idée de me retrouver dans un quartier pittoresque des Laurentides, dans une maison avec une grande cour et entourée de boisé féérique. Dans tes rêves, ma vieille!
Lorsque je suis arrivée devant la propriété qui finira par être la mienne, je ne voulais même pas entrer. Le coin était peu attirant, le terrain tout petit, et l'extérieur était loin de ressembler à la façade en pierre dont je rêvais.
C'est rendu à l'intérieur que tout a changé et que j'ai été complètement charmée. Respectant tous mes autres critères, c'est après réflexion que je me suis avouée à moi-même que certains points de ma liste de souhaits étaient irréalistes. Une maison entourée de boisée avec un grand terrain qu'il faut entretenir? Non merci! Moi qui déteste les moustiques et qui me sens débordée à l'idée de devoir m'occuper de deux plantes, j'ai bien compris que ce n'était finalement pas pour moi.
C'est pourquoi je crois qu'il est important de garder l'esprit ouvert lorsque l'on fait l'achat d'une première maison.
Quand l'offre est acceptée, ça déboule
La visite de la maison s'est déroulée le dimanche 5 février, en après-midi. Après avoir eu un coup de coeur, j'ai fait une offre d'achat en soirée le même jour. Le lendemain, j'ai reçu une contre-offre pour seulement modifier les dates d'occupation. Lorsque les deux parties se sont entendues, les démarches ont continué de débouler rapidement.
Le 10 février, j'ai eu l'approbation finale du financement de la banque. Le 13 février a eu lieu l'inspection dont le rapport a été envoyé trois jours plus tard. C'est alors que j'ai signé l'avis et suivi de réalisation de conditions.
À ce moment, j'ai demandé à mon courtier quelles étaient les prochaines étapes. « Faire tes boîtes! », m'a-t-il répondu. Bon, il restait encore quelques détails à régler notamment avec la succursale de la banque qui m'a accordé le prêt hypothécaire, ainsi que les rendez-vous chez le notaire à planifier, mais l'essentiel des démarches était complété.
En dix jours environ, j'avais fait l'achat d'une maison. Il faut toutefois mentionner que dans certaines situations, il peut y avoir des délais supplémentaires, notamment si l'inspection ne se passe pas comme prévu.
Économiser pour l'inspection
C'est la responsabilité de l'acheteur ou de l'acheteuse de débourser les frais pour l'inspection de la maison avant la transaction. Même si elle n'est pas obligatoire, il est tout de même fortement recommandé d'y avoir recours.
Il faut savoir que le coût des services d'un spécialiste en inspection de bâtiment peut varier entre 650 $ et 800 $ pour une résidence unifamiliale, d'après l'Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ). Les prix peuvent aussi dépendre de la région et de l'inspecteur ou l'inspectrice.
Si l'évaluation complète se révèle non concluante et que tu désires retirer ton offre, c'est possible, mais prépare-toi à recommencer le processus pour la prochaine résidence. Il vaut donc mieux économiser les sous nécessaires pour ces frais qui s'ajoutent.
Choisir un notaire
Certaines personnes ont déjà sollicité les services de notaires avant l'achat d'une propriété ou bien leur famille fait affaire avec la même firme depuis des années, etc. Par contre, si comme moi, c'est la première fois que tu t'aventures dans ce coin du bottin téléphonique, ça se pourrait que les démarches pour choisir un ou une notaire soient floues.
Comme les tarifs de ces spécialistes peuvent varier d'un endroit à l'autre, il est d'abord conseillé de « magasiner » avant d'arrêter ton choix. Tu devras prévoir débourser entre 1 200 $ et 2 000 $ avec taxes pour les frais de notaires. C'est donc non-négligeable de s'assurer de prendre une bonne décision.
Après plusieurs appels pour demander les tarifs de chacun, j'ai retenu une firme. Il fallait donc lui faire parvenir les documents exigibles pour l'ouverture du dossier et pour toutes les vérifications qui devaient être faites. C'est important d'envoyer ces informations le plus tôt possible, car c'est à ce moment qu'il faut prévoir des délais de traitement, dont je n'étais pas tout à fait au courant.
La signature de l'acte de vente devait se faire d'ici le 24 avril, et une première rencontre pour la signature de l'acte de prêt devait avoir lieu avant cette date. J'ai envoyé les détails pour fournir tous les documents nécessaires le 24 février. C'est finalement le 4 avril que j'ai eu une confirmation de l'Étude de notaires qui avait mon dossier en main.
En grande anxieuse que je suis, il y a eu quelques appels de ma part entre ces deux dates pour savoir où en étaient les procédures. J'ai finalement compris qu'il était normal de prévoir un certain temps et qu'il n'avait pas lieu de s'inquiéter.
Tu devras débourser pas mal plus que juste ta mise de fonds
Lorsque tu fais l'achat d'une première maison, tu dois débourser une mise de fonds, c'est-à-dire un montant qui provient de tes économies personnelles, de ton régime enregistré d'épargne-retraite (REER), d'un héritage ou d'un don qui doit répondre à certaines conditions.
La somme minimale d'une mise de fonds pour une propriété de 500 000 $ ou moins est de 5 % du prix d'achat. Par exemple, si tu fais l'achat d'une résidence en vente à 295 000 $, tu devras verser 14 750 $. Il faut aussi avoir en tête que cet argent doit être dans ton compte depuis au moins trois mois, car le prêteur hypothécaire demandera tes relevés bancaires.
Cependant, ne pense pas que, dès que tu auras économisé le dernier dollar de ta mise de fonds, ce sera suffisant.
« Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, votre prêt doit être assuré par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou Sagen. Vous payez alors une prime d'assurance qui varie selon le montant de votre mise de fonds et une taxe de 9 % sur cette prime. Vous réglez la taxe au moment de l'achat. De son côté, la prime est répartie sur vos paiements hypothécaires », explique entre autres Desjardins.
Concrètement, en reprenant l'exemple ci-haut, techniquement si tu donnes une mise de fonds de 14 750 $ pour un achat de 295 000 $, tu croirais que le prêt hypothécaire s'élèverait à 280 250 $. Faux, car en ajoutant la prime d'assurance de la SCHL qui est de 4 % de la valeur du prêt, le prêt total accordé par la banque sera de 291 460 $. De ton côté, tu devras penser à renchérir le montant à payer au moment de l'achat pour amortir la taxe de cette prime. Ce qui signifie que tu devras apporter un chèque de 15 758,90 $ chez le notaire.
Au final, l'achat d'une première propriété peut représenter un vrai casse-tête et apporter son lot de stress. Cependant, si c'est un projet qui te tient à coeur et que tu te prépares bien, il est possible d'en ressortir avec une belle expérience et surtout avec une maison! Si j'avais un seul conseil à donner lorsque tu t'embarques dans ces démarches, c'est d'oser poser toutes, toutes, toutes tes questions aux experts et expertes du domaine qui t'accompagnent.
À noter que l'écriture inclusive est utilisée pour la rédaction de nos articles. Pour en apprendre plus sur le sujet, tu peux consulter la page du gouvernement du Canada.