Dans les dernières années, le marché immobilier au Québec a connu de nombreux changements. Si les prix ont explosé durant la pandémie, ils tendent dorénavant vers la baisse, mais voilà que les taux d'intérêt continuent de grimper. Pour ceux et celles qui veulent acheter leur première maison, faire le saut dans cet univers, qui t'est souvent complètement inconnu, peut s'avérer assez coriace et surtout épeurant, tellement il y a de choses à savoir.
Oublie le temps de tes parents lorsqu'il était possible de faire l'acquisition d'une propriété pour quelques dizaines de milliers de dollars seulement. Les prix de vente ont gonflé, les normes ont changé et les pratiques ont évolué.
En 2023, j'ai moi-même acheté une maison dans les Laurentides et, comme le dit l'expression, il y a des apprentissages que j'ai faits « sur le tas ». Alors, question de te donner quelques pistes, voici six choses que j'aurais voulu savoir avant de me lancer dans cette aventure et qui m'auraient évité quelques tracas.
Faire affaire avec un courtier immobilier
Au début de mes recherches, avec l'idée que je peux tout faire moi-même qui est bien ancrée dans ma personnalité, je n'avais pas l'impression qu'avoir recours à un ou une courtier.ère immobilier.ère était nécessaire. Suffit de chercher les demeures qui me plaisent sur Centris, d'organiser les visites directement avec les propriétaires et le tour est joué, non?
Erreur! D'abord, les propriétés affichées sur les sites immobiliers peuvent demeurer en ligne, même si celles-ci sont déjà vendues ou sur le point de l'être. Bon nombre de fois, j'ai tenté d'aller visiter une maison en vain, car on me disait qu'une promesse d'achat était déjà acceptée.
Lorsque j'ai décidé de faire affaire avec un courtier immobilier, Sacha Loyer de Royal LePage, ça m'a évité ces procédures inutiles. Mon agent avait accès aux informations nécessaires concernant chaque inscription et pouvait me les partager via le portail Centris client.
Lui ayant transmis les critères de ce que je recherchais, il était en mesure de m'envoyer des demeures qui correspondaient à ceux-ci, puis je lui indiquais lesquelles je voulais visiter. Par la suite, il s'est occupé de tout organiser les visites dans la même journée. Easy, Breezy, Beautiful!
Sacha m'a donc été d'une grande aide en amont des visites, car on va se le dire, si tu travailles à temps plein, et que tu dois en plus gérer ces courriels et ces heures de paperasses, ça peut devenir stressant, surtout lorsque ce n'est pas ta tasse de thé. Il a également su me guider tout au long du processus d'achat.
Bien entendu, plusieurs sont en mesure de faire les démarches sans obtenir de service de courtage et sans problème. Mais si tu décides de te faire accompagner, assure-toi de non seulement te renseigner sur la personne qui te conseillera, mais aussi de créer un bon lien avec elle.
Acheter une maison, ce n'est pas comme acheter une paire de souliers, c'est un grand engagement et tu as besoin de sentir que le courant passe bien pour être en confiance et bénéficier d'une bonne expérience.
Il est aussi important de rappeler que c'est le vendeur qui paie la commission de son agent.e d'immeuble et celui ou celle de la personne qui achète. En d'autres mots, si tu prévois faire l'acquisition d'une propriété, tu n'auras pas à payer directement ton courtier ou ta courtière. « Au lieu de cela, leur compensation prend la forme d’une commission sur le prix de vente final de la propriété. Les commissions pour les agents de l’acheteur et du vendeur sont prélevées directement du profit de la vente », explique le site de spécialistes hypothécaires Nesto.
Avoir des critères fixes, mais pas rigides
C'est important d'établir des critères de recherche précis pour répondre à tous tes besoins, mais aussi pour respecter ton budget. Par contre, j'ai appris durant mon processus d'achat qu'il vaut mieux être flexible pour certains éléments.
De mon côté, l'emplacement était très important. Je voulais que mon nouveau chez-moi se trouve entre Prévost et Sainte-Agathe-des-Monts, sans trop dévier à l'est ou à l'ouest, avec une grande préférence pour Sainte-Adèle. J'avais aussi l'idée de me retrouver dans un quartier pittoresque des Laurentides, dans une maison avec une grande cour et entourée de boisé féérique. Dans tes rêves, ma vieille!
Lorsque je suis arrivée devant la propriété qui finira par être la mienne, je ne voulais même pas entrer. Le coin était peu attirant, le terrain tout petit, et l'extérieur était loin de ressembler à la façade en pierre dont je rêvais.
C'est rendu à l'intérieur que tout a changé et que j'ai été complètement charmée. Respectant tous mes autres critères, c'est après réflexion que je me suis avouée à moi-même que certains points de ma liste de souhaits étaient irréalistes. Une maison entourée de boisée avec un grand terrain qu'il faut entretenir? Non merci! Moi qui déteste les moustiques et qui me sens débordée à l'idée de devoir m'occuper de deux plantes, j'ai bien compris que ce n'était finalement pas pour moi.
C'est pourquoi je crois qu'il est important de garder l'esprit ouvert lorsque l'on fait l'achat d'une première maison.
Quand l'offre est acceptée, ça déboule
La visite de la maison s'est déroulée le dimanche 5 février, en après-midi. Après avoir eu un coup de coeur, j'ai fait une offre d'achat en soirée le même jour. Le lendemain, j'ai reçu une contre-offre pour seulement modifier les dates d'occupation. Lorsque les deux parties se sont entendues, les démarches ont continué de débouler rapidement.
Le 10 février, j'ai eu l'approbation finale du financement de la banque. Le 13 février a eu lieu l'inspection dont le rapport a été envoyé trois jours plus tard. C'est alors que j'ai signé l'avis et suivi de réalisation de conditions.
À ce moment, j'ai demandé à mon courtier quelles étaient les prochaines étapes. « Faire tes boîtes! », m'a-t-il répondu. Bon, il restait encore quelques détails à régler notamment avec la succursale de la banque qui m'a accordé le prêt hypothécaire, ainsi que les rendez-vous chez le notaire à planifier, mais l'essentiel des démarches était complété.
En dix jours environ, j'avais fait l'achat d'une maison. Il faut toutefois mentionner que dans certaines situations, il peut y avoir des délais supplémentaires, notamment si l'inspection ne se passe pas comme prévu.
Économiser pour l'inspection
C'est la responsabilité de l'acheteur ou de l'acheteuse de débourser les frais pour l'inspection de la maison avant la transaction. Même si elle n'est pas obligatoire, il est tout de même fortement recommandé d'y avoir recours.
Il faut savoir que le coût des services d'un spécialiste en inspection de bâtiment peut varier entre 650 $ et 800 $ pour une résidence unifamiliale, d'après l'Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ). Les prix peuvent aussi dépendre de la région et de l'inspecteur ou l'inspectrice.
Si l'évaluation complète se révèle non concluante et que tu désires retirer ton offre, c'est possible, mais prépare-toi à recommencer le processus pour la prochaine résidence. Il vaut donc mieux économiser les sous nécessaires pour ces frais qui s'ajoutent.
Choisir un notaire
Certaines personnes ont déjà sollicité les services de notaires avant l'achat d'une propriété ou bien leur famille fait affaire avec la même firme depuis des années, etc. Par contre, si comme moi, c'est la première fois que tu t'aventures dans ce coin du bottin téléphonique, ça se pourrait que les démarches pour choisir un ou une notaire soient floues.
Comme les tarifs de ces spécialistes peuvent varier d'un endroit à l'autre, il est d'abord conseillé de « magasiner » avant d'arrêter ton choix. Tu devras prévoir débourser entre 1 200 $ et 2 000 $ avec taxes pour les frais de notaires. C'est donc non-négligeable de s'assurer de prendre une bonne décision.
Après plusieurs appels pour demander les tarifs de chacun, j'ai retenu une firme. Il fallait donc lui faire parvenir les documents exigibles pour l'ouverture du dossier et pour toutes les vérifications qui devaient être faites. C'est important d'envoyer ces informations le plus tôt possible, car c'est à ce moment qu'il faut prévoir des délais de traitement, dont je n'étais pas tout à fait au courant.
La signature de l'acte de vente devait se faire d'ici le 24 avril, et une première rencontre pour la signature de l'acte de prêt devait avoir lieu avant cette date. J'ai envoyé les détails pour fournir tous les documents nécessaires le 24 février. C'est finalement le 4 avril que j'ai eu une confirmation de l'Étude de notaires qui avait mon dossier en main.
En grande anxieuse que je suis, il y a eu quelques appels de ma part entre ces deux dates pour savoir où en étaient les procédures. J'ai finalement compris qu'il était normal de prévoir un certain temps et qu'il n'avait pas lieu de s'inquiéter.
Tu devras débourser pas mal plus que juste ta mise de fonds
Lorsque tu fais l'achat d'une première maison, tu dois débourser une mise de fonds, c'est-à-dire un montant qui provient de tes économies personnelles, de ton régime enregistré d'épargne-retraite (REER), d'un héritage ou d'un don qui doit répondre à certaines conditions.
La somme minimale d'une mise de fonds pour une propriété de 500 000 $ ou moins est de 5 % du prix d'achat. Par exemple, si tu fais l'achat d'une résidence en vente à 295 000 $, tu devras verser 14 750 $. Il faut aussi avoir en tête que cet argent doit être dans ton compte depuis au moins trois mois, car le prêteur hypothécaire demandera tes relevés bancaires.
Cependant, ne pense pas que, dès que tu auras économisé le dernier dollar de ta mise de fonds, ce sera suffisant.
« Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, votre prêt doit être assuré par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou Sagen. Vous payez alors une prime d'assurance qui varie selon le montant de votre mise de fonds et une taxe de 9 % sur cette prime. Vous réglez la taxe au moment de l'achat. De son côté, la prime est répartie sur vos paiements hypothécaires », explique entre autres Desjardins.
Concrètement, en reprenant l'exemple ci-haut, techniquement si tu donnes une mise de fonds de 14 750 $ pour un achat de 295 000 $, tu croirais que le prêt hypothécaire s'élèverait à 280 250 $. Faux, car en ajoutant la prime d'assurance de la SCHL qui est de 4 % de la valeur du prêt, le prêt total accordé par la banque sera de 291 460 $. De ton côté, tu devras penser à renchérir le montant à payer au moment de l'achat pour amortir la taxe de cette prime. Ce qui signifie que tu devras apporter un chèque de 15 758,90 $ chez le notaire.
Au final, l'achat d'une première propriété peut représenter un vrai casse-tête et apporter son lot de stress. Cependant, si c'est un projet qui te tient à coeur et que tu te prépares bien, il est possible d'en ressortir avec une belle expérience et surtout avec une maison! Si j'avais un seul conseil à donner lorsque tu t'embarques dans ces démarches, c'est d'oser poser toutes, toutes, toutes tes questions aux experts et expertes du domaine qui t'accompagnent.
