Tout savoir sur la nouvelle loi sur les condos qui entrera en vigueur ce mois-ci au Québec
Si tu es propriétaire d’une copropriété au Québec ou comptes le devenir prochainement, sache qu’une réforme majeure entre en vigueur ce mois-ci, imposant une série d’obligations claires aux syndicats de copropriétaires avec une nouvelle loi sur les condos. Cela pourrait permettre un meilleur entretien de ce parc immobilier prisé des premier.ère.s acheteur.euse.s.
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Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, publié ce mercredi 30 juillet dans la Gazette officielle du Québec, découle du projet de loi 16, qui a reçu la sanction royale en 2019. Il était donc très attendu par les copropriétaires actuel.le.s et en devenir.
Voici les grands changements apportés par ce nouveau règlement, qui entrera en vigueur le 14 août prochain à travers la province.
Un carnet d’entretien obligatoire et bien encadré
À compter du 14 août, toutes les copropriétés devront être dotées d’un carnet d’entretien, élaboré ou validé par une personne membre des ordres suivants :
- Ordre des ingénieurs du Québec
- Ordre des évaluateurs agréés du Québec
- Ordre des architectes du Québec
- Ordre des technologues professionnels du Québec
Ce carnet contiendra une foule d’informations précises : l’inventaire des matériaux et équipements (comme les ascenseurs, les systèmes de ventilation ou la toiture), leur état, leur durée de vie estimée, leur historique d’entretien, ainsi qu’un plan de travaux pour les 25 prochaines années.
Il devra être mis à jour chaque année par le syndicat, et révisé tous les 5 ans par un.e professionnel.le. Pour les immeubles à condos de moins de huit logements, le document sera à revoir tous les 10 ans.
Une étude du fonds de prévoyance tous les cinq ans
Désormais, les syndicats devront commander une étude du fonds de prévoyance tous les cinq ans. Ce rapport détaillera les besoins financiers pour couvrir les réparations majeures à venir, en s’appuyant sur les données du carnet d’entretien.
Fini les fonds sous-financés qui explosent en cas de pépin. Cette mesure vise à assurer que les cotisations des copropriétaires suffisent à couvrir les travaux majeurs, sans avoir à imposer des cotisations spéciales surprises. Même les parties communes à usage restreint devront être prises en compte.
Une attestation obligatoire lors d’une vente
Autre nouveauté importante, un.e copropriétaire qui souhaite vendre son unité pourra désormais exiger du syndicat une attestation officielle de l’état de la copropriété. Le syndicat aura 15 jours pour produire ce document et devra s’en tenir à un format uniforme.
L’attestation indiquera notamment le solde du fonds de prévoyance, le budget d’entretien, les travaux prévus, les frais communs des trois dernières années, les assurances en place, les litiges en cours, et les modifications à la déclaration de copropriété.
Une meilleure protection pour les acomptes versés
Les acomptes versés à l’achat d’un condo neuf devront obligatoirement être confiés à une personne neutre, comme un.e notaire, avocat.e, administrateur.trice agréé.e ou CPA.
Ces sommes seront conservées dans un compte en fidéicommis jusqu’à ce que les conditions prévues soient remplies, protégeant ainsi les acheteur.euse.s contre tout abus ou mauvaise gestion.
Accessibilité des documents pour les copropriétaires
Les copropriétaires auront le droit de consulter sur demande une série de documents, incluant :
- le carnet d’entretien;
- l’étude du fonds de prévoyance;
- l’attestation d’état;
- et tous les rapports d’expert.e.s liés à la gestion de l’immeuble.
Mise à jour continue exigée
Le carnet devra être mis à jour chaque année, par le conseil d’administration. Toute modification à la condition des parties communes, toute nouvelle installation ou réparation significative devra y être inscrite.
À noter que ce n’est pas un document qu’on archive dans une filière. Il devra suivre l’évolution réelle de l’immeuble.
Sanctions et conséquences implicites
Même si aucune sanction directe n’est prévue pour l’instant, le non-respect des obligations pourrait avoir des effets concrets à divers niveaux.
Un carnet d’entretien négligé, une attestation incomplète ou une mauvaise gestion financière pourraient entraîner des litiges, bloquer des ventes, voire faire chuter la valeur des unités, stipule le Règlement.
Le règlement gouvernemental accorde toutefois une période de transition aux syndicats de copropriétés. Ceux qui ont produit une étude du fonds ou un carnet d’entretien dans les deux dernières années pourront les conserver comme documents valides, à condition qu’ils aient été rédigés par un.e professionnel.le reconnu.e.
En tout et partout, à partir du 14 août, les syndicats auront jusqu’à trois ans pour se conformer à toutes les nouvelles obligations.
Un règlement bien accueilli, mais...
Par voie de communiqué, l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) se réjouit de certains avancements dans la réforme sur la copropriété divise, mais s’inquiète de plusieurs éléments qui pourraient « nuire à la transparence du processus de vente et d’accès à la propriété ».
L’organisme pointe notamment du doigt l’attestation obligatoire à remettre par le syndicat de copropriété, qui ne pourrait être obtenue par l’acheteur ou l’acheteuse qu’« après le dépôt d’une promesse d’achat ».
Selon l’APCIQ, « le vendeur [serait privé] de l’information utile pour bien établir son prix de vente » et que, pour l’acheteur ou l’acheteuse, « formuler une offre sans avoir toute l’information en main » augmente les risques de surprises et de litiges.
Deux demandes claires s’imposent. L’APCIQ invite Québec à permettre au vendeur ou à la vendeuse d’obtenir l’attestation du syndicat avant même de mettre sa copropriété en marché et officialiser « l’harmonisation nécessaire entre la Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires DRCOP et la nouvelle attestation.
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Gabrielle Pigeon | RE/MAX
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