Le marché immobilier ralentit à Montréal et c'est une bonne nouvelle pour les acheteurs
Le marché immobilier ralentit dans le Grand Montréal et, pour les acheteurs et acheteuses, ce n'est pas nécessairement une mauvaise nouvelle. L'offre augmente, les ventes diminuent et certains secteurs deviennent tranquillement moins favorables aux gens qui vendent.
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« Il y a plusieurs marchés au sein de la région métropolitaine de Montréal. Là, on est encore, de manière générale, loin des marchés équilibrés. On est encore en territoire vendeur », explique Camille Laberge, directrice adjointe et économiste principale à l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).
La situation est toutefois plus avancée sur l'île de Montréal, particulièrement du côté des copropriétés.
« On vient d'arriver en zone acheteur, ou en tout cas, on est tout près des seuils entre l'équilibre et le marché d'acheteurs », dit l'économiste.
Certains quartiers centraux où beaucoup de nouvelles constructions ont vu le jour sont déjà davantage à l'avantage des acheteurs et acheteuses, comme Griffintown et Ville-Marie, alors que les secteurs plus éloignés demeurent plus équilibrés ou favorables aux gens qui vendent.
En septembre, une copropriété prenait en moyenne 73 jours avant d'être vendue sur l'île, contre 54 jours un an plus tôt. Les ventes ont aussi reculé de 9 %, tandis que le nombre d'unités à vendre a augmenté de 13 %.
« Le marché s'est détendu, il y a plus d'offres, le marché est au ralenti. Donc, on le voit aussi dans les délais de vente », constate Camille Laberge.
Dans les couronnes nord et sud, le marché demeure encore à l'avantage des vendeurs et vendeuses, mais le ralentissement se fait sentir dans l'ensemble de la région.
Dans le Grand Montréal, 3 082 ventes ont été enregistrées en septembre, soit 12 % de moins qu'un an plus tôt, tandis que le nombre de propriétés à vendre a bondi de 20 %, à 21 793.
Cette remontée de l'offre se poursuit d'ailleurs pour un 14e mois consécutif. L'inventaire se situe maintenant 18 % au-dessus de sa moyenne des dix dernières années, ce qui contribue à atténuer la pression sur les prix.
Plus de choix et moins de surenchère
C'est là que le ralentissement peut devenir intéressant pour les personnes qui magasinent une propriété : davantage de choix, moins de compétition et plus de temps pour prendre une décision.
« Un marché d'acheteurs, c'est un marché qui est plus lent, la demande est moins forte, l'offre est plus abondante », explique Camille Laberge. « Donc, on comprend que l'acheteur a beaucoup de choix. Il prend le temps d'aller visiter plusieurs unités de copropriété ou plusieurs maisons parce qu'il ne sent pas qu'il va perdre par rapport à un autre acheteur. »
Les conditions deviennent aussi plus négociables. Ainsi, il y a moins de surenchère dans des marchés qui sont plus au ralenti, qui sont plus à l'avantage des acheteurs et acheteuses.
La surenchère n'a toutefois pas disparu du Grand Montréal. Environ 5 % des transactions de la région métropolitaine se concluraient encore de cette façon.
« C'est sûr qu'on n'est pas dans la folie de la pandémie », dit l'économiste, ajoutant que la surenchère « n'est pas complètement disparue malgré le ralentissement du marché ».
Est-ce déjà un marché d'acheteurs?
La réponse courte est non. L’APCIQ se fie notamment au nombre de mois d’inventaire, soit le temps théorique nécessaire pour vendre toutes les propriétés disponibles au rythme actuel des transactions.
« Quand on a un nombre de mois d’inventaire qui est inférieur à huit, on dit que c’est un marché qui est à l’avantage des vendeurs », explique Camille Laberge. Entre huit et dix mois, le marché est considéré comme équilibré. Au-delà de 10 mois, il devient plutôt favorable aux acheteurs.
Même si l’inventaire remonte, le Grand Montréal part de loin, alors que l’offre se trouvait encore récemment à des niveaux extrêmement faibles.
« Comme on était à des creux historiques au niveau de l’offre, les hausses d’offres qu’on voit en ce moment ne sont pas suffisantes pour permettre l’équilibre à ce moment-ci, à l’automne 2026 quand on se parle. »
Bref, les vendeurs perdent tranquillement une partie de leur avantage, sans que le rapport de force se soit complètement inversé.
« Tous les marchés de la province sont moins serrés qu’ils l’étaient l’année dernière », résume Camille Laberge.
Quand le marché pourrait-il vraiment basculer?
Ce n'est pas nécessairement demain matin. Selon Camille Laberge, le marché du Grand Montréal doit d'abord retrouver un certain équilibre, ce qui pourrait prendre encore plusieurs mois.
« Je pense que l'équilibre ne sera pas atteint avant la mi-2027, si ça continue comme ça. Parce que la pénurie de propriétés à vendre était tellement importante qu'il va falloir beaucoup, beaucoup d'offres pour revenir à des ratios qui nous permettent de dire que le marché est équilibré », soutient-elle.
Cette échéance pourrait toutefois varier selon les secteurs, puisqu'il existe énormément de marchés différents à Montréal et à travers la province.
Montréal semble d'ailleurs plus avancée que Québec, où l'offre a bondi de 35 % en un an, mais demeure encore environ 50 % sous sa moyenne historique.
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